ก่อนจะซื้อบ้าน จะต้องรู้กฎหมายซะก่อน!

ก่อนจะซื้อบ้าน จะต้องรู้กฎหมายซะก่อน! การที่เราได้รู้กฏหมายก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ-ขายบ้านนั้นถือว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะกว่าเราจะหาเงินมากมายมาได้นั้นเป็นเรื่องที่ยาก จะต้องเหนื่อยขนาดไหน และในการซื้อบ้าน ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีข้อมูลและรู้ข้อกฏหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อจะป้องกันปัญหาที่อาจจะตามมาทีหลังก็ได้

กฎหมาย เบื้องต้นที่ต้องรู้

ก่อนจะซื้อบ้าน จะต้องรู้กฎหมายซะก่อน!

ภายหลัง โดยกฎหมายหลัก ๆ ที่น่าสนใจจะมี “พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายจัดสรร” เพื่อควบคุมและจำกัดสิทธิของการจัดสรรที่ดินประเภทต่าง ๆ ก่อนจะซื้อบ้าน จะต้องรู้กฎหมายซะก่อน! โดยมีประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (ปว.286) มีใจความสำคัญว่า “สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไป ที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้”

อยากเป็นเจ้าของคอนโดต้องรู้กฎหมายอะไรบ้าง?

คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในหมู่ผู้บริโภคที่เพิ่งได้รับบ้านหลังแรกหรือนักลงทุน มีโครงการใหม่ๆเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ที่เปิดให้จองก่อนการก่อสร้างจริง ถือเป็นโอกาสทองของผู้บริโภคในการจองห้องพักราคาถูก โปรโมชั่นสุดคุ้มและยังสามารถเลือกตำแหน่งห้องเพิ่มเติมได้ แต่การจองจากกระดาษมีความเสี่ยงมากกว่าการซื้อโครงการที่เสร็จสมบูรณ์ เนื่องจากอาจมีเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ทำให้การก่อสร้างต้องถูกระงับหรือต้องเลื่อนเวลาการส่งมอบออกไป ก่อนตัดสินใจจองหรือซื้อคอนโด ผู้บริโภคจึงควรศึกษาว่าโครงการเป็นไปตามระเบียบพระราชบัญญัติอาคารชุด และพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฉบับสมบูรณ์หรือไม่ ข้อพิจารณาหลัก มีดังนี้

  • ใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ส่วนใหญ่โครงการฯ จะต้องได้รับการอนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ก่อนจึงจะยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ได้ โดยผู้สนใจสามารถสอบถามได้จากฝ่ายขายโครงการฯ นั้น
ก่อนจะซื้อบ้าน จะต้องรู้กฎหมายซะก่อน!
  • การจดทะเบียนเป็นอาคารชุด มีผลในด้านกรรมสิทธิ์ในห้องชุด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ปัจจัยเหล่านี้ทำให้คอนโดฯ มีความแตกต่างจากอะพาร์ตเมนต์ และทำให้ผู้ซื้อสามารถถือครองกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมในโครงการฯ นั้น ๆ ได้

กฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย

นอกจากจะส่งผลโดยตรงต่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ยังแสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการที่มีต่อชุมชนข้างเคียง โดยโครงการจะต้องมีรายละเอียดแผนการปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย อาทิ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ ระยะร่นของอาคาร ระบบบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ เป็นต้น

กฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย

การกำหนดแนวร่นอาคารวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ โครงการที่มีอาคารติดกับถนนสาธารณะต้องมีระยะร่นของอาคารจากกึ่งกลางของถนนสาธารณะนั้นตามความกว้างที่กำหนด โดยแตกต่างกันไปตามความกว้างของถนนที่โครงการตั้งอยู่นอกจากนี้ เมื่อแบ่งตามประเภทคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) และคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) ยังมีข้อกฎหมายควบคุมที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

คอนโดฯ โลว์ไรส์ (Low Rise)
– การกำหนดที่ว่างภายนอกอาคาร โครงการที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

– ระยะร่น กำหนดไว้ว่าโครงการฯ ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ด้านที่ชิดกับที่ดินอื่นจะต้องทำช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือที่ริมระเบียงชั้น 2 ลงมา หรือคอนโดฯ ที่สูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินอื่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้นที่ 3 ขึ้นไปหรือสูงเกินกว่า 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร

คอนโดฯ ไฮไรส์ (High Rise)
-การกำหนดที่ว่างภายนอกอาคาร กฎหมายกำหนดไว้ว่าคอนโดฯ ที่เป็นอาคารขนาดใหญ่หรือสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคาร

-ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการก่อสร้าง ในการกำหนดระยะร่นของโครงการที่มีความสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทั้งหมดตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีระยะห่างจากที่ดินผู้อื่นมากกว่า 6 เมตรขึ้นไป

อยากเป็นเจ้าของคอนโดต้องรู้กฎหมายอะไรบ้าง?

-ความกว้างของที่ดินด้านหน้าอาคารและขนาดถนน ที่ดินด้านหน้าโครงการจะต้องมีความกว้างของที่ดินหน้าอาคารและมีขนาดของถนนดังนี้

  • อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร จะต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร
  • อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
  • ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะของที่ดินทั้งสองกรณี จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นจะต้องว่างไว้เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวกด้วย

อย่างไรก็ตาม เมื่อซื้อบ้าน ผู้ซื้อจะต้องตัดสินใจอย่างรอบคอบและถี่ถ้วน เพราะเป็นทรัพย์สินราคาสูงและมีระยะเวลาผ่อนชำระยาวนาน การรู้กฎหมายเพื่อนำมาพิจารณาเพื่อช่วยลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นก่อนตัดสินใจซื้อ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามเป็นอันขาด เพราะในช่วงชีวิตของผู้ซื้ออาจจะไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยบ่อยครั้ง